楼市降价路线图：从穿棉袄到穿裤衩

房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间、何时到底，是购房人最关心的问题了。楼市价格是否还会降，取决于开发商的资金链。对此，SOHO中国董事长潘石屹发表博文称，现在开发商死不了，资金链还不错。潘石屹认为现在中国经济最薄弱的两个环节是中小企业和地方政府，并称：“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”对于潘石屹的乐观，任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”开发商的棉袄会像任志强说的脱得那么快吗？业内人士对此进行了相关分析，并给读者展示一个开发商降价的路线图，但这张图能否有机会全部展开，现在还很难说，也许这张图刚刚展到一半，开发商的棉衣就又穿上了。
  
       

      多数开发商棉袄在身
  
      就在通州的房地产市场因率先降价而成为焦点之时，房山、昌平的房价在9月份也开始出现全面回落，有人评论说开发商要撑不住了。但记者采访的多位业内人士均对此说法“淡然一笑”。
  
      周先生是京城一知名地产公司的营销副总，他表示虽然市场不好，但“瘦死的骆驼比马大”。
  
      “目前，这种行情确实不太乐观，政策的严厉程度要高于我们的预期，所以，你也看到，开发商都纷纷降价，不再死扛了。”周先生开门见山地说。“但要说开发商资金链要断了，活不下去了，那还早着呢。”周先生话锋一转。
  
      “咱就拿降价降得比较厉害的通州项目来说，京贸国际城去年1月份以13800元的均价开的盘，你可以查查它当初的拿地成本和2009年通州的市场均价，13800元的价格绝对算是高开的。后来，北京‘副中心’、通8条地铁、将建‘北京第一高楼’……这些‘利好’出来后，3月份，2号楼开盘均价就到了18600元，4月份3号楼就达到26800元了。4个月，房价翻了近一倍，卖出近千套房子，它赚了多少？再说降价，去年11月房价降到19800元，卖出200多套，现在降到14000多元了，比开盘价还贵呢。咱们不用细算，它13800元的价格都有的挣，你说，它现在降价是因为资金链快要断了吗？”
  
      “再说以打出每平方米13000元特价房的润枫领尚，2009年9月以15.3亿元获得土地时，项目的楼面价为每平方米6746元。按照每平方米2500元的税费和管理运营成本、2200元左右的人工、建安成本计算，这个项目卖到11000元就应该不赔。”周先生接着算账：“2008年之后的4万亿计划，让开发商迅速缓过来了，而且吃得饱饱的、穿得暖暖的，底子很厚，这也是政府为什么不轻言取消限购的原因。”

      潘石屹也说：“2009年销售三万多个亿，2010年销售五万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。”
  
      因此，对于目前的开发商降价，周先生更愿意这样理解：“你研究过松鼠吗？天气一冷，松鼠就开始贮藏食物。这样，在寒冷的冬天，松鼠就不愁没有东西吃了，即使天气再冷，也不会被冻死或饿死。在楼市，今年这个最寒冷的冬天即将来临，上市公司要有一个好看的报表；大公司要根据全年销售情况，调整销售策略完成全年销售目标；小公司面临支付年底工程款、银行贷款等，所以，要提前采取降价销售，回笼资金，以便冬天真的到来时，穿上棉袄，不被‘冻死或饿死’。现在的降价，我更觉得是一场开发商备粮的‘松鼠行动’。另外，你看现在万科不是还在拿地嘛，有的开发商促销，是从战略角度考虑的。另外，开发商自己嚷嚷快扛不住了，也有给政府制造舆论压力，让购房人尽快出手的目的。”
  
      开发商降价有路径
  
      “退一步讲，即使开发商真的资金紧张，扛不住了，也不会像任志强说的，很快就剩裤衩了，他的话可能更多地有些调侃意味。咱们梳理一下前几年的经验，房价进入下跌通道后，其实是有规律可循的。”周先生这样说着，给记者画出了一张楼市降价路线图。
  
      房价进入下降通道的第一个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。新政策出来后，不仅购房人会观望，开发商也会观望。双方都绷着，看谁能绷得住。结果肯定是开发商先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期有长有短，长的一年多，短的三四个月，今年这轮从观望到开发商普降，就将近1年。