近期你会在德阳买房吗？

 最近，我经常接到朋友和客户的电话，都在询问房价跌不跌？跌多少？房子现在还可以买不？什么时候买房最合适？以后房价还涨不涨？买商业门面还是买住房划算？……作为一个行业人士，面对一年以来的房地产政策调控，舆论方向莫衷一是，客户群众也是众说纷纭，我怎么讲，讲什么，确实很为难。
  
        为了给市场和群众一个专业性的参考意见，我站在一个从业18年的观察者的角度，可以分享一些观点给大家，仅作参考。房市上没有真正的专家，也没有谁能准确地预言房价具体的变动，市场只有赢家和输家，和其他很多事情一样，只有结果，没有让人感兴趣的过程。因而，我一家之言，大家赞同的，仅为共勉，说得不准讲得不对的，也欢迎大家探讨。
  
        
  
        第一个问题——
  
        大家为什么要问房价跌不跌？
  
        
  
        问这一问题，是因为各方舆论天天在讲政策调控下，房市发生了一些变化，最精准的说法是截至2011年9月底，全国70个大中城市中17个城市新建商品房价格环比下降，其他城市环比持平或小幅上涨，其中环比持平与下降的明显超过小幅上涨的城市。可以简单理解为“金九”期间房价未涨反而持平、微弱下降了。尤其涨幅比2010年明显回落的占59个，这对买房者来讲是个好消息。但是我们仍然要看到同今年9月比，2010年9月房价涨幅为9.1%。这可以解读为上涨的走势明显被遏制住了，但全年房价水平高于去年的事实却已经形成了。对于这来之不易的调控成绩，媒体和专家都在讲，听多了，很多消费者自然关心，所以发问。
  
        
  
        第二个问题——
  
        德阳的房市、房价怎样了？
  
        
  
        因为未看到权威的数据，我们只好用高登客—金钥匙机构踩盘走访调查到的一些数据来作分析，这些数据非官方统计，不精确只能算估计，大家可以看着玩，所以不要太认真。
  
        今年1-9月，市区成交面积大约50至55万平方米，大约比去年同期下降20%左右，房价今年1-9月平均水平在4800元/平方米左右，大约比去年同期4500元/平方米左右的房价上涨了7%左右。今年一季度房价呈现上升趋势，大约从1月4700元/平方米上涨至3月4900元/平方米左右，二季度呈现波动，4、5月份下降，6月份又有小幅回升，三季度7-9月一直呈现下跌趋势，9月份房价估计不足4700元/平方米,回到了去年年底的水平。
  
        应该说，德阳的房地产调控也是很有成效的，估计全年涨幅控制目标也是可以实现的，即年度涨幅不超过居民平均收入增幅。
  
        从以上分析可以看出，德阳比纳入国家统计的70个大中城市的房价指数要显健康一些，全年涨幅也比70个大中城市低2.1%左右，房价的回调也要来得更早一些，我们是4月份房价就回调了，房价的回调也要更大一些，全年最低值的9月份比全年最高值的3月初已经下调了4%至5%。
  
        
  
        第三个问题——
  
        未来的走势？
  
        
  
        说远了意义不大，10月份至春节前预估房价会在低位徘徊，总体维持在全年的低位。因为看单一一个楼盘同类房型一般开盘后有小幅微涨，但总体上，价格会稳定。但看整个市场，如果未来三个月个别月份有高规格高品质楼盘开盘也可能拉升当月的房价总水平，有市郊或低品质楼盘入市也可能降低某一个月的房价总水平。
  
        但从总体趋势来讲，未来三个月房价小幅回调或稳定在低位的可能性很大。个人认为，未来三个月是一个相对的低点，同时未来三个月的回调幅度会比较小，因为利空已基本出尽，不太可能再有利空的政策。今年4%的回调指标是在限贷、限购，银行对房地产企业实施限指标特别收缩等措施综合作用下实现的，当没有进一步的利空政策出台，已往回调整几个月的房价相应会形成一个稳定的底部。
  
        
  
        第四个问题——
  
        今冬买房价位合适吗？
  
        
  
        刚才已经谈到未来三个月是个相对低位点，当然我们谁也无法预见哪月哪天是绝对的最低点，但可以准确地说，在一个相对的低点去买房肯定比相对高点买房更为合算。所以，总体上未来三个月是较好的选房时机之一。
  
        那为什么说春节前这三个月呢？因为一是春节“年关”期间，开发商要付工程款等各项费用，比较缺钱，可能有些打折优惠。二是因为元旦直至过新年，银行按揭给出的开发贷款就会相对多的放出，对于开发商来说，购房者的房贷就更容易转化为开发商的核心现金流。所以12月底和春节前开发商相对资金紧张，尤其12月底前最紧张，开发商基于为核心现金流谋划，就会有促销拉动。
  
        因此从现在至12月底特别是春节前，是开发商都愿意打折促销的时间，也就是买房人买房的较好时机。往年由于房价上涨快，“金九银十”开发商已经卖得很好，所以不缺钱，也就很少在元旦、春节前打折。现在这种行情自然不同，需要利用现在至12月底这个相对价位适合的时机去找回“金九银十”的销售空缺。
  
        
  
        第五个问题——
  
        春节后房价以及未来一段时间房价，还会不会有较大跌涨？
  
        
  
        我认为，个别楼盘出现大幅跌价的可能性不能断然否认，但对购房者来说，大幅下跌的楼盘反而需要慎重选择，因为不是重大资金、品质风险，开发商是不会在价格上大幅跳水的，价格大幅跳水必然说明楼盘后期品质难以保障，尤其是期房还有可能出现烂尾的危险，慎买大幅降价楼盘是一个忠告。
  
        从德阳房地产市场的整体来看，春节后大幅下跌的可能性不太大，原因是开发商暂渡了元旦、春节难关，不是最缺钱的时候，自然要保价，就没有降价的必要；二是新春三月，开发商的传统开工季受到今年卖不好的影响，一定会大幅降低新开工楼盘数量，房市的供应增长会放缓。明年供大于求的局面有向开发商有利的方向作调整，而今年观望的消费者越来越多，以后迟早要入市购买，购买力有补充。当房市企稳，这些观望的购买力就会入场，又会形成供求基本平衡甚至需求紧张的新格局，这就是房市的供求调整轮回。
  
        因此，不要幻想房价超过10%—20%以上降价，因为国家宏观调控政策的目的是抑制房价过快上涨，抑制投资性需求和打击投机性需求，对真正的购买力还是鼓励和倡导的。现在是国家用限制购买、限制贷款的手段将房价暂时控制住了，“紧”的政策“放松”，也是有可能的，房价合理变动也是健康市场的客观反应。
  
        
  
        第六个问题——
  
        未来房价，涨不涨？
  
        
  
        从三五年以上的长期来看，房价肯定是相对于现有水平叫“涨”，只是多少而已，而且涨涨跌跌的波动将来还会有，波浪式螺旋式上升是城市化过程中房价的自然规律，客观规律。
  
        出现波动，既有供求关系本身的变动规律，也有政策调控的影响，目前来看政策占了主导作用。
  
        
  
        第七个问题——
  
        既然政策成了房市的主导因素之一，那么未来政策会怎么走？
  
        
  
        我认为一切行政手段都是有利有弊于市场的，是不得以为之的临时手段，市场经济有它自身的规律。从长期立场来看供求关系，价值规律将起决定性作用。前两年房价上涨太猛，本身就是与当时政策鼓励买房有较大关系，2008年金融危机后国家动用了大量行政手段刺激房地产消费（如：减税、财政奖励、利息7折、二套、三套都可打折利率），现在又要用行政手段将他调整回来。一正一负的政策作用如果相互抵消了对市场的不良影响，政策也就自然回到相对中立的范畴，至少在商品房这一块政策迟早要回到相对平稳中立的尺度上。
  
        前段时间，网络曾疯传要扩大限购范围，结果并未实施，但对“金九银十”的房价起了震慑作用。广东省佛山市想取消“限购”，结果被住建部叫停，充分说明政策上也有两种力量在作用，因而政策是市场经济中作为经济规律调控以外的辅助手段，是对市场产生规范和引导作用的。
  
        当物价上涨指数回落，当房价回落，必然限贷限购会减弱。
  
        只有一项政策肯定会长期存在，那就是保障房，但其具体内容与形式在将来也有可能会有所变化。
  
        
  
        第八个问题——
  
        今冬怎么选合适好房呢？
  
        
  
        是不是打折多，房价最便宜就值得选呢？现在每天打折、促销的短信比比皆是，我认为有一定的优惠不假，但什么10%以上的优惠多半不实，如果那个盘跌价一、二十的“点子”，一定要谨慎。打折与否不要看点子，要看实际价格与周边相似楼盘的比较，便宜无好货，货真价实才最关键。
  
        选房，一要看地段，房子位置太偏，虽然价格便宜，但每天为上班、上学、购物、聚会，早、中、晚多次往返在路上，可能一次车程比位置好的多花二十分钟，一天下来就是一二小时，上班才八小时，你相当于每天加班1/4，长期下去你的时光即生命就消耗在这次错误的选房中了，还不说油费，汽车损耗还有多受的尾气与堵车之苦。好地段要上班、上学和购物消费方便，出则繁华入则宁静，如果三者不能兼顾，至少要么上班上学近，要么购物消费近，如果两头不占的项目，你就是用时光、油耗、车耗、塞车去换一、二百元的房价差了，算上十年肯定划不来。
  
        选房，二要看项目，要看重品质和性价比，不能只看价钱。
  
        选房，三要看开发商，除了外地实力品牌开发商，本地老牌子实力强的也很可靠，因为本土老板要长期面对父老乡亲，必然也要考虑诚信立业和长期发展。对于实力弱小、项目地段不好、品质不高的项目要多看多比较，因为在资金紧张的大背景下，资金断链或品质不保的往往是从房企中最薄弱的一环出问题。
  
        好项目，好地段（要么位置成熟，要么有景观资源），有实力的公司多花点钱值，不要轻信太多的打折优惠购买了有潜在风险的楼盘（如崩盘、烂尾，不能按期交付，不能按质交付），谨慎，谨慎，再谨慎，特别是在眼下这个楼市“寒冬”。
  
        综合起来看，我觉得想要通过商品房解决住房与投资的群体，可以在近期三个月远期一年内关注市场，如果有合适的房源要果断出手。你永远不可能找到最低点，在相对的低点出手才是现实的决策。现在是通过限购让持币人暂时不要买，通过限购让买房门槛变高减少买房的需求，又通过对开发商不贷款或贷款指标限制让其降价促销，这时不去看房难道要等到房价再次回到上升通道时再去买房吗？如果是纯粹投资可以看看再说，如果自住，只要心仪了再和开发商砍砍价，今年冬天算得上是买房的好时机之一。□高登客-金钥匙机构董事长 吴恩海