2012年1-6月全国与德阳楼市观察

 
  
          □高登客-金钥匙机构
  
          被称为史上最为严厉的调控政策“国八条”实施至今，正面临着一个微妙的节点。都说“无限风光在险峰”，于是大家开始披荆斩棘，各出奇招地挑战极限，在绝色美景下却浑然不觉，原来早在攀爬的过程中，大家都已遍体鳞伤，而且除了伤，还附带着一大堆的困惑。
  
          “让房价合理”、“限购”、“限贷”、“降准”、“降息”、“不让房价反弹”……一边是央行降息鼓励贷款，刺激经济，一边是总理、国土部、住建部急令防房价反弹。这一松一紧并没让人觉得是张弛有度，反而让民众在看到政府的矛盾处境后，自己也更加困惑起来。
  
          是啊，从年初开始，一系列层出不穷的“关键词”，让老百姓越来越纳闷儿，这调控到底真正起到作用了吗？价格到底降没降？降到底了吗？现在可以出手了吗？这统计数据百姓也看不懂！与此同时，开发商们也双手托腮，想象着这天儿也该热了吧？一线城市都有回暖的迹象了，是不是政策开始松动了？是不是可以涨点儿价挽回之前的亏损了？是不是得赶紧把之前没动的工给动起来，好赶上这拨儿“金九银十”？可为什么数据显示销量和价格开始有点儿涨幅，却还是感觉自己的房子卖不动呢？
  
          “金钥匙”想和您一起来找找这些现象的因果，顺便也替自己梳理梳理，解解惑。
  
          【全国楼市观察及政策解析】
  
          成交量：
  
          据国家统计局统计：
  
          1-6月份，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小2.4个百分点；
  
          1-5月份，全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；
  
          1-4月份，全国商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%，降幅比1-3月份缩小0.2个百分点；
  
          1-3月份，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；
  
          1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%。
  
          分析：
  
          从数据列比我们不难发现，从二季度开始，降幅缩小比例逐渐增大，全国的商品房成交量比起2011年确实是有所下降，但从3月份开始，却环比小有增长，而涨幅较明显得体现在了5月和6月，所以才有了不少地区的“红五月”、“热六月”之说。刚性住房需求积极入市，是当前楼市交易量放大的主要因素。去年调控政策出台，刚性住房需求群体多在观望。经过一年多时间的观望后，刚性需求者内在购买压力日益增大，并不断逼近必须做出购买行为的临界点，正如有人等米下锅，有人等房结婚，这都是等不起的。
  
          成交价：
  
          根据国家统计局2012年上半年商品房销售额及销售面积，我们可以做出这样的计算：
  
          1-6月，商品房销售额23314亿元，面积39964万平方米，所得均价：5834元/平方米；
  
          1-5月，商品房销售额16932亿元，面积28852万平方米，所得均价：5869元/平方米；
  
          1-4月，商品房销售额12421亿元，面积21562万平方米，所得均价：5761元/平方米；
  
          1-3月，商品房销售额8672亿元，面积15239万平方米，所得均价：5691元/平方米；
  
          1-2月，商品房销售额4145亿元，面积7004万平方米，所得均价：5918元/平方米。
  
          从计算出的数据中，我们发现，价格在3月份出现了下滑，5月份有小幅回升。
  
          另，5月份，房地产开发景气指数延续下滑趋势跌落至94.90，环比回落0.72点。6月份，全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，以0.05%的环比涨幅，结束了环比下跌的态势。7月份第一周，作为风向标的北京市场，依然维持了6月份以来的高位，当周新房成交3100套，均价超过20000元/平方米；全国54个主要城市商品房成交55191套，连续9周突破5万套。
  
          分析：
  
          与成交量的对比相同，房价确实在严厉的调控下降了不少。今年上半年所得出的数据也有一些微妙的变化。变化的原因在于，一方面，各地的开发企业为了确保资金链的安全，大打降价促销牌，甚至不惜低于成本价销售；另一方面，春节过后，积蓄的刚需客户结束观望，所以从4月份开始，价格都有缓慢回升，直至5、6月份，央行开始降息，民众也觉得这似乎是一个信号，于是，结束观望的“刚需”逐渐多起来，价格也止跌回稳，只不过还是处于弱势的回稳。
  
          土地：
  
          据国家统计局统计，2012年1-6月份，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点；土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点。成交量和价格的降幅都在缩小，土地的降幅为什么却在扩大呢？
  
          另外，上半年北京土地出让金144.88亿元，同比下降55.9%，创5年新低。同时，全国20个重点城市上半年土地出让收入仅为2274亿元，同比下降39.6%。标杆房企土地投资缩减一半，截止6月，万科、保利、中海、恒大、龙湖等10家标杆房企拿地数量为83宗，而2011年上半年为173宗，降幅为52%；拿地金额为343亿元，2011年则为770.06亿元，同比去年减少427.5亿元，降幅为55.5%。由于销售和资金压力依然很大，即使综合实力较强的大型房企也不排除有现金流“缺血”的情况，因此各大房企不断甩货，回笼资金，一季度几乎无暇顾及土地市场。从拿地结构上来看，房企也减少了一线城市的产品布局，积极布局二三线城市。
  
          全国工商联房地产商会会长聂梅生7月4日在博鳌房地产论坛上说：“中国的房价涉及到四个方面，土地、银行、开发商和购房者，土地和银行是不可控的，这次调控的重点是开发商和购房者，如果我们放弃了前面，只对后面的两个主体进行调控，将难以有效控制房价。”
  
          是啊，尽管调控都用上了行政强制手段，可是没有从源头上解决问题，到最后都会显得苍白无力，甚至遭遇窘境。试想，土地招拍挂，在出让形式上就是“价高者得”，本身就具有以资源推动成品价格上涨的潜质。试问，房价可以一降再降，土地为什么不能？
  
          喜欢这样一个比喻，这历时如此之久的严厉调控，就像给病人做手术打麻药，打了麻药后，医生就要赶快做手术啊，结果医生干活太慢，病人又快醒了，就又打了一针麻药，可这麻药究竟要打到什么时候才做手术呢？
  
          可见，土地制度的改革迫在眉睫，却也依旧是古今帝王所纠结的“牵一发而动全身”。
  
          投资及其他：
  
          2012年一季度，受出口增速下滑、内需增长偏弱以及价格涨幅缩小等因素的影响，我国经济运行的总体态势进一步走低，经济增长速度降至近10年正常时期的最低水平。由于制约我国经济增长的内外部因素难以在短期内明显改观，因此经济的偏弱走势还将持续保持出口的适当增长。抵消外汇占款少增的不利影响，防止经济增长速度进一步下滑以及控制政府支出的过快增长是下一阶段宏观调控的重点。
  
          细细想来，在最严厉的调控手段作用下，房价终于下跌，这是大力度调控必然会带来的结果。可是，一路走来，也不难看出，我们为此付出的代价也是巨大的，经济增长速度降至近10年的低点；消费需求增速减缓；投资增速降低；固定资产投资下滑；GDP增速下降，二季度甚至增长7.6%，跌破8%；进出口增速大幅下滑；企业资金状况趋紧；财政支出增长偏快；房地产开发投资急速降温；相关行业受累，等等，这正是矛盾之处，于是便有了“降准”、“降息”
  
          放宽的金融政策：
  
          央行两次下调存准金率并在三年来首次下调利率。中国人民银行从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。同时，这也是自去年11月30日央行宣布近3年来首次“降准”之后，连续第三次下调存款准备金率。
  
          紧接着，中国人民银行自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
  
          人民银行同时宣布，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
  
          央行年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率。自2012年7月6日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
  
          放宽的金融政策让不少购房者觉察到了一个“信号”，逐渐结束观望。积压的刚性需求随着压力的减少在逐渐的释放，好贷款的同时，利息也降低了，加之打折促销诱惑如此之大，刚需无理由不下手。
  
          去年，由于调控的坚决执行，银行也雪上加霜地执行了首套房利率上浮1.1倍。现在，银行资金没那么紧张了，所以近期也有些一线城市出现了8.5折利率，甚至也貌似有空穴来风的7折消息。面对这样的现状，我们当然也想呼吁德阳的银行是不是也可以执行8.5折利率了呢？
  
          当然，除此之外，我们必须得同时认清一个问题。2011年内6次上调存款准备金率、3次加息、规模限制，银行信贷政策原来是“不合理的紧”，而现在是“合理的紧”。说到底，放宽，也仅仅是针对眼下出口下滑、经济下降而促进中小企业发展的拯救经济政策，而不是对房地产的放松。别忘了，我们之前一直都在说的是“刚需”，而投资、投机并没有进入这个行列来，依然限购、依然第三套房贷不到款，调控政策并没有改变，这就是为什么7月7日，温总理会在常州给房价浇冷水的原因了，其实，这样一看，一松一紧的政策就并不矛盾了。
  
          收紧的限购政策：
  
          为遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房需求，政府颁“限购令”。2011年7月，住房限购城市达72个。 2011年8月，住建部下发二三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。
  
          自2011年1月销量便直线下行，春节期间更是陷入谷底，致使全年都呈下降态势。有人怀疑限购是否合法合理，有人也怀疑限购侵犯了消费者的权益，我们认为，限购政策只能打击当前的需求，而不能解决房地产行业的长治久安。
  
          可是，这样的行政手段确确实实是让房价在最短的时间内降下来了，即便近期在部分地区的个别地方政府“微调”，也马上遭致总理首次明确“对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处。”甚至时隔不久，19日国土资源部便召开视频会议，就国土部、住建部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固成果，坚决防止房价反弹。
  
          可见，我们之前的推理是正确的，进一步地验证了政府对金融政策的放宽，绝不是在暗示对房地产的放松。然而，事物都具有双面性，限购也是把“双刃剑”。
  
          对未来的预判：
  
          如果，股市不改革，老百姓的钱没有其他地方投资；如果，房产税不推出；如果，土地制度不改革；如果，保障制度不推进；如果，租房无利可图；如果，财产分配依旧不合理；如果，限购、限贷取消；那么，很可能出现房地产反弹，房价报复性上涨，房地产市场又会进入一轮越调越涨、越涨越调的怪圈。
  
          成交量：
  
          据统计，德阳今年一季度住宅销售20.17万平方米，二季度住宅销售34.2万平方米，增幅达70%；
  
          与2011年相比较有明显增幅，2011年1-6月德阳住宅成交面积31万平方米，2012年1-6月成交面积达54万平方米，同比增涨74%。
  
          成交价：
  
          2011年-2012年上半年价格走势：
  
          从今年4月份开始，德阳交易量开始有增长的趋势，但是从价格上来看，德阳3、4月份的住宅销售价格明显下降。
  
          据统计，今年上半年住宅成交均价为4380元/平方米，相比较2011年上半年的4850元/平方米下降了近10%；如果说，去年第四季度德阳的房价还稳在4650元/平方米，那么今年的房价从1月份就开始走下坡路，到2月份的时候已是4400元/平方米，3月份持续下跌至4150元/平方米，4月份更是跌破4000元/平方米大关，直至5月份，才又重新回到了4600元/平方米的起点。
  
          以价换量也确实是现阶段的明智之举。
  
          存量及土地：
  
          据不完全统计，目前德阳房地产市场商品房存量为134万平方米左右，预计下半年新增供应量70万平方米左右，可见，从目前到年底，总的可售房屋约200万平方米左右。如果按照去年的成交量73万平方米来测算，假定明后年没有新开工项目，200万平方米要卖2年零7个月。
  
          德阳今年公开拍卖的土地，绝大部分流标，按照起拍价计算出的楼面地价加上其他各项成本，如果成交楼价的成本4000元/平方米以上，基本无利可图，而且大多房企资金紧张，没有实力和信心购地，土地的流拍没有为以后艰难的供大于求雪上加霜。
  
          对目前德阳市场的综合分析：
  
          德阳楼市未来面临人口增量不足带来的需求不足，且现目前中心城市对周边缺乏吸引力，全线贯通的成绵复线也更多加快成都购房对什邡、绵竹、广汉的吸引。
  
          交易量大幅增加，今年有望赶超去年的70万平方米，预计下半年会和上半年的50万平方米持平，从而达到全年100万平方米的成交量。可见，德阳的需求是有的，而且相对人口增量不足，已经是很旺盛了。但是，问题就在于，供应量过大，据不完全统计，德阳现阶段待建、在建、在售的项目就有100个左右，所以这就是为什么交易量在增加，开发商却还是觉得房子没卖出去几套的原因所在了。
  
          德阳二季度交易量比一季度有所增幅，也说明因为国家政策见底、金融政策放宽带来的信号、刚需的释放，让购房者结束观望。同时也充分说明下半年的销售量不见得会比二季度好很多，因为这样的刚需释放不会一直持续，要知道，德阳是没有限购的城市，所以不会出现报复性的反弹，就算是随后“金九银十”的到来，预计下半年的交易量和成交价格也不会比上半年有较大明显的增幅。
  
          房地产进入风险行业阶段，以往我们只看到有高利润，没有看到高风险，然而现阶段已真正演变成为一个高风险、低利润的行业。开发商面临开发周期变长、利润下降、财务成本和各项成本增加的诸多现实问题。旌湖开发区某项目优惠促销起价3550元/平方米，城南城北品质楼盘3600元/平方米、3800元/平方米比比皆是，临湖项目4200元/平方米，招商引资项目4300元/平方米，甚至精装修项目都5000元/平方米的价格就可以买到，城中村改造项目就更是卖一套亏一套的状态了。资金链紧张导致多数开发商选择了“以价换量”，甚至是“以亏损换资金链安全”，可这正也是现阶段最正确的抉择。
  
          另一方面，德阳的消费者还是非常理性的，综合素质较高，至少，至今还没出现因为开发商降价而砸售房部的群体事件。用正确的心态去看待多变的市场，也是一种修为。
  
          城中村改造风险较大，主要是成本高，环境相对差，销售困难，税费减免不到位，不少项目有亏损风险；
  
          目前德阳的项目依旧存在产品差异化不够的问题；
  
          未来需求增长还是要继续关注三大厂及支柱产业的持续健康发展状况；
  
          除了行政化的限购，房产税即将到来，并逐渐取而代之；
  
          房地产行业“国进民退”，大企业驱逐小企业，可能是调控的另一个结果。
  
          对开发商的建议：
  
          调控政策并没有改变；
  
          资金链安全胜过利润最大化；
  
          现阶段“以价换量”；
  
          注重产品差异化，并且重视产品本身的价值体现；
  
          重视专业营销的价值，通过专业营销的分工来实现在差异化竞争中取胜；
  
          企业多元化发展，开发其他投资渠道，开展多种经营；
  
          重视对保障房领域的研究，尝试参与开发；
  
          不局限于一般住宅开发，大胆尝试商业地产、写字楼、旅游、养老、工业地产等；
  
          摆正心态，认识到房地产暴利时代已经过去，不心存幻想，扎实练内功。
  
          对市民的建议：
  
          现在正是买房的好时机，刚需是时候下手了。且不说调控的显著成效，开发商各种优惠促销，各种以价换量，就单单只说目前放宽的金融政策，我们算了一笔账：2012年初贷款年利率为7.05%，首套房还要上浮10%，即为7.755%；现在调整后，贷款年利率为6.55%。可能大多数人还是没有多大的概念，那么我们来换算一下：等额本息贷款50万元，贷20年，年初最高时是4108元/月，调整后约为3743元/月，每月差额365元，那么20年算下来，差额就是87720元；
  
          选择有实力并且诚信的开发商购房，防止个别无实力的开发企业资金链出现问题而影响到自身的购房安全；
  
          作为长期投资，房地产仍是较好的选择，不要企图短期内房价大涨带来的高回报；
  
          关注写字楼、商业地产、旅游地产的稳定投资回报率；
  
          心态要好，眼光要长远，不受房价小幅波动的影响。
  
          当然，作为营销公司，面对此次严厉的调控，自然也受到了一定的影响，个中滋味，营销人自然也是冷暖自知的，但我们也对未来充满希望，也坚信熬过去，就会是另一个更大的收获。 
  
          二○一二年七月
  
          （注：本报告所载数据，为高登客-金钥匙机构通过互联网与实地调查结合得出的估值，不具官方性，仅供读者参考。）