2012年德阳楼市十大风云事件

 
  
          本报记者 冯显龙
  
          一句话盘点2012年德阳楼市，可谓“意外大开大合”，冰冷与火热都超出了市场预期。
  
          在政策面上，楼市调控措施依然高密度呈现。如果说房价合理回归和房地产市场的健康发展是所有政策的中心，那么行政、金融、土地等方面的措施则是围绕这个中心展开的基点。
  
          在市场面上，一头是开发商使出浑身解数以求销售图量，另一头是购房者热情不高始终不买账。开发商的“火”与购房者的“冰”，形成最鲜明的对比。
  
          具体而言，过去的2012年，有如下十大风云事件值得盘点。
  
          NO.1 德阳房价探底
  
          德阳2012年一季度住宅销售20.18万平方米，二季度住宅销售29.02万平方米，三季度住宅销售31.25万平方米，四季度住宅销售25.04万平方米。全年达到105.49万平方米，首次单年销量突破100万平方米，是2011年1-12月德阳住宅成交面积73.31万平方米的143.8%。
  
          在房价上，2012年全年均价相较于2011年有明显下降。2011年成交均价为4760元/平方米；2012年成交均价为4390元/平方米；房价明显下跌，以价换量趋于明显。具体而言，3200元/平方米的楼盘并不是市场的少数派。3200元/平方米的房价，只比2880元/平方米的经济适用房高出320元/平方米，已经触及开发成本的底线。
  
          NO.2 保利掀起全城活动“第二季”
  
          保利国际城，作为保利地产在川10余盘同发的重点项目之一，自2011年9月亮相的第一刻起，就一直以眼球效应为营销主线。2011年9月，保利圆明园国宝展，让德阳人首次以观展活动的方式认识了保利国际城，掀起了10余万人到访的关注热潮。
  
          2012年，保利国际城营销活动没有停歇，而且密度更高、强度更大、活动更多。2012年作为保利国际城的营销活动年，基本是每月都有大型活动，风筝节、汽车展，更为吸引人的就是跨年举办的“保利兵器展”。今年1月15日，为期15天的展览成功闭幕，以日均接待1万余人、15天共接待近20万游人参观的佳绩，写就了一个德阳城市级活动新的精彩。
  
          NO.3 精装房荣耀登场
  
          2012年，德阳楼市出现了真正的精装房。对于“真正”的定义，应该是购房者拿到的房子和开发商的样板房没有任何差别，否则就是偷工减料、短斤少两，就是“毛坯假精装”。
  
          2012年4月，德阳楼市真正意义的精装房出现在瑞琪曼国际社区，有十余年开发经验的老牌开发商福康集团投入了大量的时间和精力进行研发，而且兢兢业业打造，实现了交房标准与样板房的高度统一。瑞琪曼国际社区的的精装房共计128套，4月开盘，6月售罄，创造了精装房售卖速度的标杆。
  
          之后，尽管德阳楼市也出现了一批精装房楼盘，但是其品质和售卖速度均未实现对瑞琪曼国际社区的超越。从长远看，瑞琪曼国际社区是德阳楼市精装房产品的有益尝试，也给今后精装房产品的打造创立了好的榜样。
  
          NO.4 五洲广场带活旌南
  
          银鑫集团打造的五洲广场，无疑是2012年楼市最惹眼的优秀项目之一。从产品定位上讲，五洲广场有览江华宅、甲级写字楼、高配星级酒店，产品丰富，体量庞大，是旌南片区的领航者。从区域贡献上看，五洲广场高达30多万平方米的商业配套，无疑给商业配套缺乏的旌南片区带来希望。2012年，五洲广场以产品上市为契机，彰显了城市综合体代表作的魅力。
  
          五洲广场之所以“带活旌南”，是因为务实营销吸引了德阳楼市的最多关注。最值得一提的是，五洲广场作为一个城市级的综合体项目，匹配以德阳灯会这样的城市级节庆活动，互为依托，相互增色，在最大化关注的活动上成功的营销了楼盘，也让德阳人以及外地人重新审视五洲广场所在的旌南片区。
  
          NO.5 西部国际商贸城亮相
  
          西部国际商贸城，作为旌阳区在第十届西博会引进的重大招商引资项目，是四川省现代服务业重点项目、四川省百亿市场重点项目、四川省灾后振兴重点项目，也是中国商业联合会授牌的“中国品牌市场试验示范基地”，总建筑面积430万平方米，总投资125亿元，建设周期6年，项目建成后将成为专业市场、批发市场、购物中心、总部经济、会展服务于一体的超大型城市综合体。从商业项目上讲，西部国际商贸城是当之无愧的最大商业项目。
  
          2012年，楼市整体降温，销售整体疲软，汇集商业与住宅的项目，于是商业销售就成为了拉动销售的重要砝码。对于投资者而言，住宅行情不好，转向商业投资也不失为一个精明的选择。于是，一些项目的商业面积销售向好。在此整体行情下，西部国际商贸城1月27日开盘，一批次8万平方米、1100余套商铺也在一日之内成交了4亿元，创下了商业销售的最高纪录。
  
          西部国际商贸城的亮相，让人看到了“城市西进、大商崛起”的机遇，看到了西一环路与长江路西延线交会处的无限商机。
  
          NO.6 黄河片区四盘打捆营销
  
          2012年，德阳楼市出现一个新的成功的商业案例，希望城、旌城一品、瑞琪曼国际社区、山海天四盘联手，共同打造“山水宜居——黄河片区示范区”居住概念。
  
          黄河片区，是上风位置，是水流的上游，拥有新建区的城市新貌，在山水宜居德阳的建设过程中是一块不可多得的居住福地。基于对德阳宜居价值的认可，基于对黄河片区生活价值的共识，希望置业公司、万兴投资集团、福康建设集团、嘉信物业公司走到了一起，在高登客-金钥匙机构、协力地产营销局以及《德阳日报·德阳楼市》周刊的协作下，将旗下的希望城、旌城一品、瑞琪曼国际社区、山海天整体打捆，共同营销“黄河片区宜居价值”。这一案例得到了德阳市民的广泛认可，四个企业联手推广一个区域的做法也赢得社会称赞。
  
          “一三五八”发展战略的首要之举，就是德阳中心城区崛起的大城宏图。德阳“大城”，就是把中心城区加快建设成为“百平方公里、百万城市人口”的区域中心大城市。
  
          2011年7月，《德阳日报·德阳楼市》周刊推出“大城畅想”特刊，全面介绍了“一三五八”发展战略对于德阳中心城市发展的重要意义，赢得社会广泛关注。2012年11月，《德阳日报·德阳楼市》周刊再次推出“大城崛起”周刊，详细介绍了德阳各条战线一年以来在大城建设上的重要进展，让读者重新认识了德阳的城市规划、发展定位、区位价值，增强了市民对德阳的热爱，增强了市民对德阳的信心。
  
          大城蓝图基本绘就。按照“以产兴城、以城带产、产城融合、互动发展”思路，着力优化城市空间布局，构建“一主四副”空间发展布局，分片区完善中心城区服务功能。大城规模初步框定。目前我市人口规模已经达到60万人，在城市规模上，在原建成区基础上向南、北、西方向上的拓展，推进了黄河片区、旌南片区、天元片区、经济技术开发区的建设，随着旌东新区的启动与建设，城市规模扩张更大。大城崛起初显，大城气质已现，大城德阳宏伟而壮观。
  
          NO.8 停车位成为“问题”
  
          在2012年的市场销售中，住宅销售疲软，商业销售升温，停车位销售紧俏，停车位已经成为各楼盘一个难以妥善解决的麻烦问题。
  
          在诸多楼盘中，山海天、金湖名城等楼盘都对停车位这一麻烦问题的解决有了些有益尝试。尽管如此，但仍难给出一个停车位供不应求的良策出来。对于楼盘而言，前几年规划完成的小区停车位设计，已经远远不能满足业主快速扩展的停车位需要。换一个角度讲，停车位也成为购房者选房买房的一个最重要的指标。
  
          停车位适度的超前规划，已经成为新建楼盘思索并认真对待的一个重要问题。
  
          NO.9 郊县楼市先于中心城市复苏
  
          从区域概念上讲，2012年德阳中心城区的楼市，远远没有县市区楼市日子舒坦，因为2012年郊县楼市先于中心城市复苏。
  
          2012年，同样在中心城区和什邡、绵竹代理有楼盘的协力地产营销局，对于市场冷暖感悟最多。从直观销售数据上看，协力地产营销局在什邡的楼盘平均每天的销售可以达到四五套，绵竹的楼盘也有一两套。但中心城区的楼盘却是四五天才一两套。楼市冷暖的差距是显而易见的。在县市区市场中，发展最好的要数中江，楼盘供应充分，市场消化能力也很强，所以开发商们的日子普遍感觉很是滋润。
  
          据不完全统计，目前德阳房地产市场商品房存量为138万平方米左右，预计2013年新增供应量110万平方米左右，中心城市的销售压力依然很大。
  
          NO.10 湖景房呈稀缺性降低趋势
  
          2012年，德阳楼市的湖景房楼盘有凯丽景湖、保利国际城、温莎湖畔庄园、瑞琪曼国际社区、山海天等，直接临的湖景房成为市场的一个热点，紧俏的产品，稀缺的资源，庞大的需求，综合构成了湖景房的“潜力股”属性。
  
          但是，从2012年的楼市开发趋势来看，已有很多产品蓄势待发，湖景房的上市量将迎来一个井喷。按照开发周期的预估，沿旌湖两岸的湖景房在2013年将会大规模上市。新上市的湖景房，加上已有的湖景房房源，湖景房将不再是稀缺性产品。当然，因为湖景房这样的优质产品太多，自然会聚集购房者的关注，时间一长，非湖景房的销售就将成为开发商们拿在手中的“山芋”，既烫手又不好甩脱。