看德阳城市综合体如何重塑新格局

“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”坐拥德阳最繁华区域的上美国际广场是我市首家城市综合体，开业一年多来，对我市的商业布局、市民的消费习惯产生潜移默化的影响，它不仅分流了传统商圈的部分客源，还培养着市民就近消费的习惯。    然而，今年农历春节刚过完，上美国际广场隶属的德居集团就连续召开了几次高层会议，研究的主题就是今后上美的经营策略：如何让上美更完善，为消费者营造更好的体验式购物环境？这样连续的研究战略部署不仅来源于目前市场经济疲软的压力，也来源于后面“追兵”——德阳万达广场3月1日在旌东新区·黄河新城的正式开工。    在经济新常态下，以现代服务业为龙头的第三产业正在成为德阳结构调整、产业转型的有力支撑。    现状    服务业发展滞后    导致消费需求外流    “我们每逢周末，都喜欢去成都或者绵阳耍。一是近，二是商贸繁荣，吃喝玩乐购一条龙，轻轻松松就可以耍一天。”80后刘倩这样说起自己平时的休闲娱乐。据了解，像刘倩这样的消费人群在德阳不在少数，而之所以出现本地消费外流的现状是由于德阳目前现代服务业发展的短板所致。    德阳是一个传统工业化城市，以装备制造为主，受重生产、轻流通的观念影响，导致服务业总量和占比偏低，一直以来，服务业增加值增速滞后于地区生产总值和工业增加值增速。再加之，德阳的地域与成都、绵阳相邻，车程时间不到一个小时，这样的形势导致德阳的消费、购买力需求很容易转移到了成都、绵阳等地。    2013年11月，上美国际广场在市中心岷江西路开业，整体“自持自营”商业面积达15万余平方米，是德阳唯一集“购物、餐饮、娱乐、休闲”等多功能为一体的大型城市综合体。    “上美的入驻无疑为德阳落后、传统的商贸圈注入新鲜血液，刺激了本地消费，拉回了一部分流失的消费需求。”市商务局服务发展科科长李明说道。城市综合体一方面满足了居民一站式生活需求，另一方面极大方便了居民就近就便的生活理念，然而，这也不同程度分流了洋洋百货、沃尔玛以及南大街等传统商圈中的客户，狠狠从传统商圈切走了一大块“蛋糕”。    2014年，德阳上美广场营业收入达到近4个亿。面对这样一个数字，上美国际广场隶属的德居集团董事长唐鸿军却并不感到满意。“虽然我们是目前德阳唯一一家开业的城市综合体，但由于去年市场经济整体疲软，商贸服务业也受到了影响，全年销量并未达到预期效果。”    分析    万达广场入驻    能否逆袭传统商圈？    今年3月1日，德阳万达广场在旌东新区·黄河新城正式开工，标志着又一家城市综合体进驻德阳。    是什么样的吸引力让万达落户德阳，并选址正在建设的北部新城？德阳万达广场有限公司副总经理张与称，相对于增长空间已经有限的城市热点区域，万达更青睐于处于价值洼地的城市新贵，而德阳就是不错的一个选择，看重的就是它的区域增值空间。而具体落户于旌东新区起步区黄河片区，更是着眼其北部新城的核心区域，欲打造该片区地标性的建筑。    德阳的南面有上美广场、洋洋百货等大型商业体，对于持续繁荣的德阳老城区商业圈，德阳万达广场的入驻能否带动北部新城商业圈，并与之相呼应？    “万达有近20年的专业商业地产开发经验及5000余个国内外知名联盟商家品牌。完善的商业模式、强大的商家平台，万达百货、万达影城、大歌星KTV、儿童主题乐园、大玩家电玩城等众多主力商家，以及一大批知名品牌云集，并且衍生出强大的商业能力。”张与称，这种具备多种商业消费内容和商业形态，颠覆了传统商业模式的城市综合体，提供的是多样化消费选择和体验，全方位地满足市民消费需求。    得知万达入驻德阳，90后刘佳很期待。“德阳早就应该有一所大型的城市综合体了，这样我就不用往成都和绵阳的万达耍了，在家附近就可以轻松过周末。”“万达的电影效果很不错，今后看电影有更多选择了，这样对老百姓生活有益，提升品质。”85后任佰英说道。    在德阳万达广场的沙盘效果模型上，记者看到，50万平方米的德阳万达广场，集大型购物中心、高级公寓、商业街区、住宅等为一体，购物环境优雅、各种品牌云集、各种业态齐全，一站式购物、休闲、娱乐的优点被体现得淋漓尽致。    记者了解到，目前，中国一线城市商业地产市场趋于饱和，二三线新兴城市零售业增长迅猛，零售物业将为这些城市带来最大的房地产市场商机，像万达、华润、中粮、恒大等品牌开发商早已瞄准二三线城市。    “沿海市场起步较早，已趋于饱和。西部的中心城市则表现出强劲的潜力，也是众开发商开发商业地产打造城市综合体的重点布局地区。”市工商联的相关人士表示，目前德阳的商业地产发展正处于快速上升阶段，尤其是零售商业地产更是迅速崛起。仅去年，德阳市实现服务业增加值400亿元，在全省保持第3位。全市实现社会消费品零售总额529亿元，比上年增长13.1%，与全省相比高0.4个百分点，发展势头良好。    纵深    商业地产的竞争    应避开同质化肉搏    “今后随着我市商业综合体的不断入市，同质化竞争越发激烈。”德阳商业地产业内人士表示。“现在走进不同的商业综合体，很多品牌都是相同的，甚至商场的结构和布局都非常相似。”李明称，如何摆脱同质化、提升购买体验，商业地产应该重视消费者研究，围绕消费偏好进行全渠道营销，使之成为商业新的利润增长点。    除了打好消费者这张牌，商业地产应当从重招商向重运营转变。“不少开发商依然停留在将商铺卖出去的阶段，对于住宅项目，卖出去则代表买卖的结束，但对商铺来说，这只是开始。”李明表示，“随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰，必然促使开发商开始重视商业地产运营。商业地产运营商需引入综合服务商的概念，为商户提供一切有利于其发展的服务，例如金融服务、营销服务等。”    趋势    以主题乐园和大商业为代表的    第五代综合体    据调查，依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产最主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存量加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其他产业依赖。于是产生第五代综合体，主题乐园和大商业等。    该项目规划以大型主题乐园为驱动，集国际五星级酒店、大型购物中心、引进重点教育资源、区域型总部办公集群、公寓及中高档住宅于一体的全能型城市综合体。不仅能让业主体验“一站式服务”，还能对周边区域形成辐射效应，吸纳更多的消费人群，成为所在城市地标式的商圈。    ■相关链接    今年全市服务业    增加值将达540亿元    我市出台的《德阳市服务业发展规划（2011-2020）》这样写道：德阳以建设百万人口大城市和开发旌东新区、亭江新区三大契机，实施“一个依托、两化联动、两大方向、三大策略”的新路径，大力推进生产性服务业专业化聚集式发展、生活性服务业多元化均衡式发展，确立服务业在全市产业体系中的先导地位，形成优势明显的区域性专业化服务中心和生活消费中心。    到2015年，全市实现服务业增加值540亿元，年均增速达12%以上。服务业在全市产业体系中的地位逐步提升，到2015年，服务业增加值占地区生产总值比重达30%以上；服务业内部结构不断优化，生产性服务业比重达40%；服务业空间结构重点突出，旌阳区服务业占全市比重达40%以上。到2015年，服务业吸纳就业人口占全社会就业人口比重达42%，对地方税收的贡献率达60%。