2018年1～10月德阳主城区商品住房市场报告

本报告研究对象为德阳主城区商品住房市场，相关数据来自德阳市住房保障和房屋管理局相关信息平台。对市场数据的分析仅供参考，不作为读者决策的依据。一、量价变化分析2018年1-10月份商品住房累计成交面积82.63万平方米左右，比去年同期75.15万平方米左右增加近7.5万平方米，增幅10%左右；2018年1-10月份成交金额54.6亿左右，比去年同期32.6亿上升68%左右。同比去年同期，成交面积小幅上涨，成交金额大幅提升。从成交量看，市场在量增价涨的变化中，购买力明显提升，需求充分释放。今年上半年主城区商品住房延续去年秋季以来的价格上升趋势，从1月份5268元/平方米左右上涨至5月份6488元/㎡左右。成交面积也从1月份8.75万平方米左右逐月（2月份受春节和天数影响回调至6.16万平方米）上升至5月份12.25万平方米。在房市量价齐升的乐观情绪中，地价也在4月底创出1082万元/亩的成交纪录。5月之后，受宏观调控政策和棚改等消息面的影响，价格在6月、7月攀上新高的同时，成交面积逐月下降（最大降幅超过60%），而价格从8月起呈小幅下降趋势。至10月份，成交面积环比略有回升，价格仍呈下行趋势。最高月均价与最低月均价之间相差2635元/平方米左右，价差幅度50%左右。可以说，今年德阳主城区的商品住房交易市场因受政策和周边城市（尤其是成都）市场变化的影响，呈现出跌宕起伏的状态。今年1-10月累计成交均价6612元/平方米左右，比去年1-10月累计成交均价4355元/平方米上涨了2257元/平方米，涨幅50%左右，主要原因是从去年底启动至今年7月达到峰值的大幅度涨价拉高了今年房价的总体水平。8月以后房价有小幅回落，但今年全年房价仍将明显高于去年水平。从今年1-10月成交价格走势看，呈现前低中高后略低的波动状态。而从近3个月新房预售备案成交面积和成交价格看，市场处于缩量盘整阶段。所谓“金九银十”只是传说，金秋过后的寒冬将是考验开发商内功的季节。二、供求关系分析从上图可以看出，今年年初德阳主城区商品住房市场供应充足，房价虽有上升趋势，但仍处于低位。从2月份开始，市场供求开始从买方市场转为卖方市场，商品住房备案成交面积显著高于新增供应面积，量价齐升，交易量在5月份达到12.68万平方米的高点。但受到各种政策消息的不利影响，6月份以后成交量节节下滑，至9月份成交量降至4.52万平方米的今年最低点，市场供大于求已成定局。1-10月商品住房新增供应面积为80.4万平方米，10月末累计可售面积为50.79万平方米。按今年最近3个月平均成交面积5.41万平方米计算，德阳主城区商品住房库存去化时间需要9个月左右。三、产品结构分析从今年10月德阳主城区商品住房成交户型面积占比看，100平方米以上的大户型占据绝对优势，占比高达83%，其中120平方米以上的户型占比达50%。而1月份100平方米以上的大户型占比为62%，其中120平方米以上的户型占比为30%。由此可见，改善性需求越来越成为住房购买的绝对主力，而刚需人群的首次置业也倾向一步到位，避免将来换房付出更高的成本。但鉴于目前宏观经济形势的不确定性，购房者的收入水平能不能应付高房价大户型带来的债务负担，今年8月24日银行提升购房按揭贷款首付比例的政策已经释放了某种信号。购房者在选择户型面积时，应综合考虑自己的财务状况量力而行。四、库存趋势分析从今年1-10月商品住房月末库存面积变化趋势看，商品住房的总供给一直是充足的，只是受地段、产品类型和房价预期的影响，存在结构性短缺。未来一段时间，德阳主城区的供应相当充足，而需求则相对不足。对购房者和开发商来说，是机会也是挑战。站在购房者的角度，谁都不会想到今年的楼市会如此波澜起伏。记得七月中旬，一个朋友急匆匆地把自己市中心的学区房卖了，准备去买天悦湾的临湖高层，临到要下单了又感觉楼市的政策气候变了，怕买在高点上后悔，干脆放弃了。还有个朋友托关系想买中央绿洲，也是生怕抢不到房，整天忧心忡忡。回过头看，都是不理性的行为！不过这也是事后诸葛亮，当时谁又能准确预测市场的变化和价格的趋势呢？楼市作为一个多方博弈的市场，有其不确定性，但祛除投机心理，量力而为选择适合自己的好产品始终是正道。站在开发商的角度，今年上半年量价齐升的喜人局面如果能一直持续就好了。但月盈则亏，并不是所有的项目都能赶上这样的好日子。狂欢过后也并非一地鸡毛，楼市的需求始终是存在的，关键是产品能否适销。在目前楼市回归理性，购房者观望情绪加重，调控政策不松动的条件下，开发商所能做的还是做好产品，并针对目标购房群体，采取灵活的销售策略以应对市场的不确定性。