我市住房公积金信贷政策作出重大调整

详见A3版 晚报讯 记者从市住房公积金管理中心获悉，市政府办公室日前发出《关于规范我市住房公积金个人贷款相关规定的通知》（以下简称《通知》），对公积金最高贷款额度、支取范围、首付比例、二套房认定标准、贷款审批标准及计算公式等作出重大调整，并于本月中旬正式实施。 《通知》规定： 市规划区（含旌阳区）最高贷款额度由原来的30万元提高到35万元，最长贷款期限30年；各县（市、区）最高贷款额度仍维持30万元不变； 首套房首付不低于30%；二套房首付比例不低于50%（银行按揭要求二套房首付比例不低于60%），利率上浮1.1倍；停止向第三套住房发放公积金贷款； 二套住房的认定标准采用“既认房又认贷”的办法确定，侧重点偏向认定已购住房； 规划区内，购首套住房申请公积金贷款，符合支取条件的，可以提取公积金余额付购房首付。 《通知》调整了信贷审批内控标准和贷款审批计算公式，大大提升了贷款额度。并在确保不增加信贷风险前提下，适度降低了暂扣开发企业贷款保证金比例。公积金管理中心还将每年度评选公积金个人贷款合作的“诚信楼盘”和“优秀楼盘”，并给予相应的信贷鼓励政策。 《通知》说，作出这些调整和规定是为了扩大公积金个人贷款规模，提高公积金使用率，更有效地支持公积金缴存职工购买自住自用的改善性住房，支持当地经济发展。 据悉，该《通知》于3月9日发文起开始实施，此前受理的公积金贷款仍按原政策执行，而3月9日后受理的公积金贷款按新规定执行。 据介绍，截至目前，我市共有2776家单位、23万职工参加住房公积金制度，住房公积金归集总额78.9亿元，累计提取36.8亿元，归集余额42.1亿元。截至2011年2月，全市累计发放公积金个人贷款20.2亿元，住房贷款余额12.8亿元，已提取贷款风险准备金1.49亿元，目前全市公积金贷款仅有逾期贷款5000元，资产质量非常优良。 上述数据显示，我市数额庞大的住房公积金使用率只有30%多，明显逊于全省平均50%的资金使用率水平。管理部门分析认为，住房公积金使用率较低的重要原因在于其限制条件过多，在房价成倍上涨的情况下，原有30万元的最高贷款额度却迟迟未动，同时又在提取公积金余额付购房首付、申贷户缴存公积金状况、所购房屋每平米单价以及房屋面积等方面存在诸多限制，凡此种种，都让住房公积金贷款在全市个人住房贷款市场中所占份额逐年下滑。 分析人士指出，《通知》实施后，我市的住房公积金将比以前“好用得多”，并会刺激住房公积金在住房个贷业务中的较大提升。 对比 住房公积金信贷新旧政策 新政策： 1、首套住房贷款额=总购房款×70%（市规划区及旌阳区不超过35万，超过35万的按35万计；各县（市）不超过30万，超过30万的按30万计）×申贷调控系数 2、二套住房贷款额=总购房款×50%（市规划区及旌阳区不超过35万，超过35万的按35万计；各县（市）不超过30万，超过30万的按30万计）×申贷调控系数 3、申贷调控系数=[申贷户夫妻双方上月末公积金月缴存额×贷款期限（月份）+申贷户夫妻双方公积金账户余额]÷首套（或二套）住房贷款额（大于60%及以上，该系数为1；达到59%-50%，该系数为0.9；达到49%-40%，该系数为0.8；达到39%-30%，申贷调控额为0.7；达到29%-20%，该系数为0.6，最高下调系数为0.6）。 旧规定： 1、所购房屋面积超过140平方米的，扣除贷款额度的4%，房屋面积每增加10平方米，贷款额度递减2%，最多可扣除贷款额度的20%。 2、所购房屋每平米单价超过3600元的，扣除贷款额度的4%，房屋单价每增加100元，贷款额度递减2%，最多可扣除贷款额度的20%。 3、单边参与公积金制度的，一次性扣除贷款额度的18%。夫妻双方均参与公积金制度的，不扣减贷款额度。 解读 公积金“好用”了 在《通知》中，可以清楚地看出在使用途径和方式上为住房公积金“松绑”的痕迹。另一方面，作为公积金贷款目的地的楼市，其入口的“闸门”又一道紧似一道。因此，尽管公积金贷款现在表现出前所未有的“大方”，但要搞清楚哪些可用，哪些没法用，仍是一个颇有技术含量的事情。记者为此采访了市住房公积金管理中心副主任陈友福，请他就公积金个人贷款使用途径中的细微但关键差别作出解读。 陈友福告诉记者，对于首套房，在我市的新政中可实行“又取又贷”的政策。他解释道：以前如果购房者申请住房公积金贷款购房，是不可以将公积金余额取出付购房首付的，但新政出台以后，购房者只要符合首套房支取条件的，即没有购买过房改房或购买过，但面积未超过90㎡，就可以既先提取自己的公积金余额付购房首付，还可以申请公积金个人贷款，简称“又取又贷”。 而对于首套房、二套房的认定，新政也给出了新的标准，陈友福说，购房者若在德阳全市范围内市辖县（市、区）异地购房，不以工作地房管部门提供的房屋登记证明为依据，而是以购房地房管部门提供的房屋登记证明作为认定二套房的依据，在本省范围内异地购房，以借款人公积金缴交地房管部门提供的房屋登记证明为依据。灾后重建和政策保障性住房的公积金个贷政策可予保留，不纳入家庭购房套数的认定范围。 借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房和商业按揭购房，及由借款人提供经产权部门认定的其家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无住房登记证明的，可认定为首套住房。对于借款人家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在产权部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于40平方米（或现住房面积低于120平方米）的，可认定为购买改善型第二套住房。 另外，陈友福还告诉记者，在不超过总房价70%的前提下，购房家庭在申请公积金个人贷款的同时还可申请由银行按揭构成的组合贷款解决自有购房资金的不足，这样能更方便灵活地支持购房者购买自住自用的改善性住房。 举例 最高贷款额怎么算 一个普通三口之家购买首套120平方米房屋，按单价5000元／㎡计算，房屋总价60万，夫妻两人每月公积金缴存额分别为1000元和800元，公积金余额为5万元，贷款年限为15年。 按原有公积金贷款政策计算： 按首付30%计算，购房者需要贷款5000×120×（1-30%）=42万元，42万元已超过原有公积金贷款最高30万元的额度，故按贷款30万元来计算。 房屋面积为120平方米，未超过140平方米的贷款面积下调控制起点；该系数不增不减；夫妻二人均缴存住房公积金，单边下调系数不增不减；每平米5000元的价格，已超过每平米3600元的单价下调控制起点，按3600元／㎡开始扣减房屋贷款额度4%，并且单价每递增100元，贷款额度递减2%，最高扣除房屋贷款额度的20%， 5000元／㎡的单价总共应该扣除房屋贷款额度的20%，故30万元×（1-20%）=24万元。即购房者最后可贷款公积金为24万元。 按新的公积金贷款政策计算： 没有了140㎡的控制面积限制，没有单边缴存公积金下调因素限制，没有3600元／㎡的单价下调因素限制。最高贷款额度提高到35万元。 还是按本例这个普通三口之家购买首套房的条件计算： 首付30%也是42万元，已超过最高贷款额度35万，故按35万贷款额度计算。 35×申贷调控系数=购房者可贷款数 申贷调控系数=申贷调控额÷住房贷款额； 那么这个普通三口之家的申贷调控额=上月月末夫妻双方公积金缴存额×贷款期限+公积金余额=1800元×15年×12月+5万元=37.4万元 申贷调控系数=申贷调控额÷住房贷款额=37.4万元÷35万元=1.068=106.8%,根据新政的信贷审批内控标准，申贷调控系数大于60%的按1计算，故该购房家庭的申贷调控系数为1，那么，购房者最后可申请到的贷款额度为35万元×申贷调控系数1=35万元。 结论：同一个购房家庭申请公积金贷款，新政出台后申请到的贷款数额比原有政策下申请到的贷款数额高出11万元。 本版稿件采写 本报记者 王茜芝