惊闻自己买的百强房企房子要烂尾，七尺男儿泪直流！

德阳购房

2021-12-16 09:48

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同事小张说自己掏光积蓄买的房子疑似停工，最近业主群里闹得那个沸沸扬扬的，大家都担心房子要烂尾了，夸张的都要开始启动维权。

同事小张越摆情绪越激动，七尺男儿甚至差点哭出声！

刀姐，你资源广，消息渠道全，能不能帮我了解一下，现在这个情况到底是哪门子回事啊，我心里急啊！

介于同事之间深厚的感情，小刀决定好生去帮小张了解一波这个事情的具体情况。

就事论事，小刀特意先去看了楼盘现场，目前暂时确实现场处于半停滞状态。

但是这个不表示这个项目会烂尾哈！！！

最近相信大家应该对某大因资金压力过大处于崩盘边缘的传闻有所耳闻，核心影响还是来源于“三道红线”新规，要求房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；房企的净负债也不得高于100%；还有就是房企的“现金短债比”不得高于1。

于是小刀在网上查询了一番今年中国百强房企的负债情况，某茂属于吊车尾存在，负债率在55%左右，与2020年全年的水平相差无几，但总的来说是在安全线以内的。

▲数据来源凤凰财经

也就是说相比较那些动辄好几百负债率的房企来说，某茂的负债率还是在新规要求红线内的，这就说明公司正处于比较良性的运转状态。

同时，要想负债率低，则意味着现金流会很高，大家都晓得疫情之下无完卵，所有的企业都受到了影响，当然会对每家企业的现金流提出挑战。

经过网上一轮求证后，小刀再次找到认识的熟人，了解到进一步消息。

根据小道消息称，该公司目前由总部在统一调度资金，根据全国项目的交房时间倒排推进工程进度，以确保集中、稳定地控制施工质量和进度。

那说回德阳的项目，目前主体封顶，仅余外墙及总平绿化未完成，合同约定的这一批次的交房时间是2022年6月30日。由于疫情导致施工停滞，于是德阳市2020年8月3日颁布的《德阳市住房和城乡建设局关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》（德建发[2020]174号）规定，开发商对交房时间最多可顺延三个月，即该项目交房时间可顺延至2022年9月30日。

根据现在该项目的工程进度，小刀咨询了多家十年行业经验以上的工程负责人，这个楼盘从现在的状况到交房，如果集中时间和管控施工力量，最长7个月能够完成，所以同事小张实在无需如此焦虑，在疫情的综合影响下，全国范围都会陆续出现这类情况，大家都应该理智面对，积极应对，及时防范。

聊完了同事小张的问题，小刀还想聊点其他的。

自从上次小刀说了某大的“价格陷阱”后，不知道有多少要砍手没砍手的小伙伴听了劝，但是后台无数的留言炸小刀。

房掌柜又说，你既然写都写了，就来点评下最近的楼市价格和做下分析吧！！！

算起来，小刀肚儿里还是有二两货的，那就聊聊吧！先申明，小刀就是个成都的房产混子，以下观点仅代表个人，小刀随便摆下，看客们随便听听。

前两天房掌柜给大家分享了德阳楼市10月的数据报告，进入今年下半年，德阳楼市成交量和成交均价均出现了比较明显的下滑。

给人的感觉就是部分开发商“稳不起了”，于是出现了某利5000多，某地5000多，某捷5000多的价格，而这部分的开发商成交占比在当月又比较大，直接导致了楼市的成交均价出现下滑，德阳市本级成交均价在接近3年时间内首次跌破了7000。

▲数据来源德阳市住建局

这些开发商为啥会降呢，是因为“刚不住”，得不得“跑路”，这是大家比较关注的问题。

前面小刀说到了大集团的负债率，其实作为一个深藏地产圈十多年，在开发商也沉浸了多年的伪专业人士来说，你见过集团的回款任务表吗？你知道这种大集团考核回款强过于考核利润吗？你见过月底三天财务总监锅底一样的脸色吗？

尤其是大集团，滚动性开发，像德阳这种三四线城市的楼盘，盈利真不是最重要的，变现更重要，在今年这种特殊时期，银行对开发商收紧政策的情况下，回款状态严重受影响，对于集团性公司来说，资金利息远远高于降下来的那几百块钱房价，这是一个4岁大娃娃都会做的选择题，只要你不是孔融，你都会选择两害相权取其轻。

但是，这和这个房子是不是一定值得买还是一个见仁见智的过程。

每个购房的人还是要评估自己的预算，资金和抗风险能力，现在没有一个人敢保证大品牌开发商一定绝对稳妥，工程质量、交房时间这些该去综合评估的仍然需要评估，不过，你要是绝对刚需，只考虑这些楼盘，那该薅羊毛的小刀觉得一定要薅！

其次，我们来看下市面上其他的开发商，明显降价的并不多，大家在中介啊，朋友圈看到的各大开发商双十一直降啊，清栋特惠啊，也是真的，但是朋友圈宣传的多为底价房，常规营销手段，吸引你去现场看的，这些特价的房源80%都是楼层偏低或者楼层偏高，有局部遮挡的“缓销”房源。

这波羊毛真实不呢？真实！

在市场本身略为低迷的情况下，开发商这一波是完全可能采取能甩货就甩点货的，这一波房源即使在市场好的情况下也是需要特殊优惠的，不如在这个时期炸一波市场，万一你就看起了他家的“畅销”房源呢，所以，那些不在意楼层的朋友们，这波羊毛，入股不亏。

最后，特别想聊聊投资和改需客户。

这部分客户，其实小刀不能给你绝对的意见，买房换房小刀讲求一个天时地利人和，人和最简单，符合你需求，户型合适，位置合适，房子你看得上，虽说不一定能一眼就觉得这就是我命定的另一半，但是起码要觉得这个房子合眼缘。

地利即位置和区域，德阳的房价预期，你只要不是觉得德阳要回到3000的均价，我就觉得都还OK。

而天时，这个比较重要了，就像买股票，大家都喜欢抄底，什么时候是底，什么时候是触底反弹，这个问题，除非你给我一个叮当猫，让我去到未来，或者回到十年前，我能绝对触底，否则，市场瞬息万变，没有人能回答这个问题。

有些人在期待德阳房价到3000，小刀觉得你是把开发商看成搞慈善的了。

修房子是有基本成本的，小刀可以给你们算一个，目前旌北新区最新拍出的一宗地楼面地价4000元/㎡，城南前阵子拍出的是3000元/㎡，开发商的修建成本含完总平、规划、设计、地下室等乱七八糟的，要预算到3200，营销推广费用5%，资金利息10%（控的好的话），税费15%，个人拿计算器去按哈，房价卖多少开发商才不得亏，点到即止，佛曰不可再说。