降息声声急 德阳楼市可回暖？

继“9·30”房贷新政之后，央行在上周末又再宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调了0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%，下调了0.25个百分点。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。央行降息消息一出，立刻引发房产业界一片哗然。央行降息，这对房价已持续6个月环比下降的中国楼市来说，无疑是重磅利好，业内看来，降息对于楼市来说是渴求已久的利好消息，令楼市迅速得到助力。相关市场参与者关于房价将反转回升的呼声也随之出现。多数业内人士认为央行降息将加速楼市回暖进程，认为此次降息将有助于楼市逐步趋向稳定，甚至在成交量上有望迎来“暖冬”，更有可能促使房价反弹。不过，记者采访了解到，与限贷和限购取消一样，降息也未给楼市带来“立竿见影”的作用，各开发商依旧挖空心思搞促销，都在闷头“跑量”。对此状况，业内有人分析认为，降息虽能降低买家购房成本和房企融资成本，但并未能改变当前一手楼市大格局。一手房库存仍在高位，而需求仍受经济低迷和限购政策制约，因此，房企稳价跑量仍是主流。购房者：月供额下降  购房者信心提升在我国宏观经济增速放缓，企业面临“融资贵”的情况下，这次央行降息不仅可以直接、有效地降低企业融资成本，引导金融机构让利实体经济，而且还能减轻还贷居民的经济负担，同时还稳定了年底经济、为明年经济创造一个良好开局。可谓“一箭多雕”。央行降息首先作用在“房奴”一族，据测算，以20年贷款100万元的购房者为例计算，降息后，其月供每月将减少234元，全年可减负2808元，合计20年可以减少4万元的利息支出。降息也让此前持观望情绪的人群纷纷出动，一些中介机构客户看房量明显上涨，一线城市表现活跃。据了解，中原地产北京、上海客户咨询量较上周上涨80%，主要城市看房咨询量上涨50%。伟业我爱我家12个城市客户咨询量较上周普遍增长五成，22日当天，北京客户到店咨询量比上周增长140%。“9·30新政出台后，大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率局面，而且多数优惠银行还设置门槛，使优惠名存实亡，更别说7折房贷优惠了。此次央行直接一步降到位，相当于央行变相为全体购房者打出9.4折优惠；对国内部分现行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。在融资成本和资金环境宽松双重利好下，更多银行将推出优惠房贷利率。总之，这次降息将有助提升购房者入市信心，加快入市步伐。年底楼市交易有望掀小高潮，减低房企的去化压力，促年度经济增长。”有业内人士这样分析道。开发商：降息是利好  降价跑量是主流不过，记者采访我市房产行业部分业内人士发现，大家对此次央行降息政策之于德阳楼市的影响，大多持冷静的态度，进行客观的分析。事实上，房地产在经历了一轮高速增长的黄金期后，正逐渐走向平稳，这既是对前期透支购买力后的“修复”，也来自于购房者理性预期的形成。因此，从央行“9·30”房贷新政到本次降息，更多的是一二线城市改善型需求入市节奏加快，但首套房刚性需求仍被压抑。“降息带来的优惠幅度和撬动的需求范围均较为有限，市场短期内大幅反弹的概率也较低。”一房产营销机构负责人表示，对于央行的意外降息，房产开发商不应首先考虑房价可能因此上涨的情况，而应该着眼现状，针对市场上高企的库存压力，继续想方设法“跑量”，消化库存。“坦率地说，目前德阳楼市中，房屋库存量偏高，还需要降价、走量继续‘消化’库存。如果房价因为降息、放松限购等政策叠加效应出现快速反弹，库存量恐怕就不会回归到合理水平了，而且库存量还有可能增加。”该业内人士分析。此外，从企业平稳运行的层面来分析，企业趁机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等行为，也是不可取的。该业内人士分析道：“央行的意外降息对房企而言犹如及时雨，意味着银行贷款利率更低、融资成本降低。但显而易见的是，财务稳健的大型房企将优先获得贷款，央行降息‘如虎添翼’，而中小房企本就难以从银行渠道获取贷款，央行降息影响微乎其微。加之此次央行采用‘非对称降息’，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或‘不降反升’，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降。因此，房企不会因为此次降息而在资金面有较大缓解，未来市场仍存在不确定性，尤其是中小企业，仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市‘买涨不买跌’等现象，而应利用政策短期利好的‘窗口期’，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，减轻资金面压力。”本报记者 郭丽娟