年末翘尾收官 新面貌迎2015新市场

    2014年，德阳市区新增总供应房屋面积1078441.06平方米，新增备案销售房屋面积982194.06平方米，全年住宅库存面积增量为96247平方米。单从这一数据反应出的情况而言，德阳楼市2014年仍然供应比成交多，市场存量房持续增长。德阳楼市房屋供应面积变化走势图    自2010年开始，德阳本地新增供应大于新增销售，市场存量房呈逐步增长趋势，仅2010至2014年市场存量房就接近200万平方米。年底供应小井喷 成交量稳定   不过，在2014年下半年一系列利好政策的出台、房企加大推销力度去库存等一系列因素的共同作用下，房地产市场在2014年年末出现了疑似整体回暖的迹象。2014年德阳楼市各月房屋供销状况走势图    统计数据显示，2014年12月德阳市区新增住宅供应面积约160317平米，约1513套；完成备案销售住宅91319平米，约902套。     作为2014年的最后一个月，本来意义就有所不同，言之承上启下亦毫不为过。数据证明亦是如此。踏入12月，楼市住宅供应持续发力，新增住宅面积为全年第二高峰，以配合即将到来的新年营销节点。根据以往经验，春节前的这一段时间通常为本地开发商的集中供量期，返乡置业潮会带来大批的刚性需求购房者，不管是对于库存去化还是新增房源消化都有明显的功效。   加上成绵乐城际铁路客运专线的开通，众多开发商明显加大推货力度，全力冲刺年度业绩目标，市场观望情绪有所改观，购房者入市意愿有所加强，12月份德阳楼市的成交量仍然保持了相对上扬的态势。从后市走向来看，市场成交量稳定，岁末楼市呈现暖冬。   备案方面，仍保持相对平稳上扬趋势，高于全年平均水平，备案房源面积居全年前列。其中，嘉皇·心悦城、万兴·和睦人家、德阳碧桂园、山海天2期、香江华府、力创·天籁福、明康·华庭阳光等品牌项目的表现十分稳定，占据12月销售成绩前列。不知是否因为高铁的正式开通及万达的拿地动作加强了本地持续观望购买者的出手信心，总之，城市发展步调逐渐加快，对于房价走势的影响正渐渐显现。刚需仍是去化主力 改善型需求有所增加  数据显示，12月住宅备案成交房源套数中，110平方米以上房源的住宅成交总量约占总成交比例的30%；60-110平方米户型销售占比66%；60平方米以下房源销售占比仅为总销售房源的4%，该数据基本与11月数据持平。2014年德阳楼市成交面积类型比例       其中，60-80平方米户型销售占比16%，环比下降3%；80-110平方米户型销售占比环比上浮3个百分点。对比全年数据不难看出，虽然刚性需求购房者仍是目前市场去化的主力消费群体，但改善型置业占比已有上升趋势，未来楼市整体走势正在向更理性的方向发展。备案单价年末持续上扬 楼市已回暖？2014年德阳楼市市场成交价格走势    对比11月成交数据，12月住宅备案单价（平均）约为4386.57元/平方米，环比11月下跌约3%。但由于11月有高端住宅产品入市，其较高的成交均价对当月的销售价格数据起到一定的拉升作用。相比而言，12月市场趋于更合理的正常情况，更能真实反映目前本地市场真实处境。     从9月开始，德阳城区备案成交单价持续呈现上行走势，对于购房者而言也乐于看见这样的情况，观望情绪有所松动理所当然，而更多的改善型置业客户的入市，在年末对整个市场的影响是十分积极有利的。另外，外来高端项目的入市与拿地，对本地楼市的正面影响与提振信心也有不小的功劳。     但对于楼市是否已经回暖，还不能妄下定论。加快城市化进程 加速库存去化     由于德阳本地居民人口基数增长始终较缓慢，城镇新增人口数在排除新生人口及周边县市人口后的数量，无法有效支撑房地产市场的高库存去化，需求购买力不足仍是目前本地市场的核心问题。    以2008年-2014年预估的数据为例，2014年全市城镇化率预计将达到47.7%，并设定2014年全市总人口数预计增长至393万。计算得出，2014年城市化进程带来的新增房屋需求的理论面积约为677970平方米（城市人口数量×30平方米/人）。而由官方数据估算，得出2014年德阳本地60-110平方米刚需房源的销售面积约为604464.81平方米。    数据估算证明，目前德阳市场的刚需房源去化与城市城镇化率增速基本保持一致，即新增城市人口对于市区存量房的去化所起到的作用微乎其微。而面对目前市场达到230万方的超高库存而言，加速去化的同时减少市场供应量才是缓解城市房地产市场问题的核心解决方案。      那么，究竟该如何加速去化？     由于目前本地房地产市场还剩余大量的库存，即便外来高端产品能拉动市场需求，但程度仍然有限。从根本上来说，本地市场的当务之急还是要解决需求问题，拉动需求才能从根本上解决高库存的去化问题。       而在目前的状况下，唯有加快城市化进程，显著提高城市总人口数才行。从宏观上来说，解决途径有两个：一是提高城市城镇化率增长速度，一是加快城市产业结构的调整速度。简单来说，两者是相辅相成的，只有增加城市第三产业比重，才能增加就业机会，吸引更多外来人口转化为常住人口，安家置业成为必须，进一步拉动消费需求；另一方面，城市发展速度得到明显提升，从而使得城镇化率相应提升，更多的城市人口势必需要更多的房屋产品，以达到去化库存的目的。