卖房必看！二手房卖房重点流程都在这里了

购房知识

2022-02-07 16:37

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对每个业主来说，卖房都是一件大事，想要在理想的时间卖出一个还算满意的价格，得做好充足的准备，今天带你走一遍整个卖房的流程。

二手房卖房一般分为以下四大阶段和周期：卖房准备期、寻找买家期、合同签约期、过户交接期。

第一阶段

卖房准备期

在这个阶段，你需要做这5件事：

明确需求：卖房前，先给自己来个灵魂四问，真的要卖房吗？为什么卖？想什么时候卖？准备多久卖出去？

了解行情：当你有明确的卖房需求后，一定要多方面了解房产市场动态，选择合适的卖房时机。同时，多方比对你自己房子的信息，以及未来的增值空间，这样，在以后的买卖博弈中，你才能掌握更多的谈判筹码。

定位买家：明确了卖房规划后，你需要对买家做一个定位，尤其买家的付款周期。

合理定价：定价无疑是准备期最重要的一个环节了，你需要根据交通、位置、房屋年代、质量、房型、社区环境、物业管理等多方面综合考量定价。可以上齐家APP给房子一键估价，查查小区最近的成交价，或者问问房产中介、物业、专家以及身边卖过房的亲朋好友，确定心理价位。

小建议：房价上行期间，可以适当增加挂牌价，房价下行期间，可适当降低预期，别让价格耽误卖房时机。

打理房屋：准备期，你还需要做的一件事，就是打理好你的房屋状态。“卖相”很重要，乱糟糟的门面，一不利于买家的看房感受，二不利于后续的价格谈判。

第二阶段

寻找买家期

在这个阶段，你需要做这5件事：

网上发房：找买家的第一步是广撒网，想要快速成交，你需要的是大量的展示和曝光。互联网传播速度快、传播范围广，你可以把房子挂在齐家这样的专业房产网站，这样，全城的买家以及经纪人都能看到你的房子。

委托中介：尽量委托多个中介，小区附近房源几里的中介门店都可以去跑一遍。如果你能把这些做到位，那你在房源曝光方面一定优于其他卖家了。

带看：带看环节通常由中介来主导完成，当然这中间需要注意很多小细节。

价格谈判：买卖双方，一个不想卖亏，一个不想买亏。作为卖家，你需要做的是从买家的需求出发，把房子呈现给买家，掌握谈判的主动权。在自己的底线范围内，去创造一个可以讨价还价的空间，有来有往，提高交易成功率。

第三阶段

合同签约期

找好买家后，接下来就进入手续流程，在这个阶段。你需要做这5件事：

签约：

虽然签约的买卖合同一般由中介提供，但切记：无论是哪一家中介的合同，都要把细节约束清楚，并体现在合同里。包括权利保证、房屋价款、定金、首期款、资金监管、赎楼费用、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题。签完合同，你需要向买家收取定金。

注意：签合同时要带房本、产权人身份证。签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。

审核：买家需要做资质审核，确定有购房资格；作为卖家的你，需要做房屋核验，确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常交易，这两项可以同时进行。

网签：即网上签约，是房地产管理部门的强制要求，是为了杜绝“一房两卖”的风险，一旦“网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，就无法再售他人。一般资质审核和房屋核验通过当天就可以打网签，可以去房产所在的住建委出合同，也可以委托当地正规中介代办。

协助买家贷款：此时，如果买卖双方均无贷款，约定好付款，流程很简单。如果买家需要贷款，这时候需要你协助完成。

解抵押：如果你的房子在银行还有抵押贷款，那你还需要先预约还款，办理扣款，领取抵押注销材料，解抵押。

小建议：在决定卖房前就去了解一下贷款银行提前还贷的节奏，这样，你会对后续的卖房时间节奏把控性会更强。

第四阶段

过户交接期

在最后的阶段，你还有5件事要做。

资金监管：为规避风险，一般会进行第三方资金监管。作为卖家的你，需要在银行开户，买家会将钱打入该账户，银行将这笔钱暂时冻结，过户完成后解冻，尾款自动划入你的银行账户。

缴税过户：买卖双方需要先去地税局交完所有税费，缴税时，双方必须同时到场，然后凭税票再去“建委”办理过户手续。缴税和过户一般可以在同一天进行。过户当天交首付款。

房屋交接：绝大多数情况下，新产证出来，首付款也到账之后，就会进行交接。

小建议：如果你的买家是贷款买房，建议等到银行放款以后再做具体交接，这样相对更稳妥，同时也能让买家督促中介和银行快点放款，因为银行放款短则数月，长则半年。当然如果买家不接受，那就按正常流程走。

收尾款：交房时间由你们买卖双方约定，在合同中注明清楚，如情况有变，可以协商解决。

物业交接：收到所有款项后，一起办理各项费用结清及钥匙交接手续，并签署《物业交接确认书》。